テーマ：賃貸の敷金と大家の権限:何カ月分か、そしてどれだけ簡単に終わらせられるか
インドネシアではどう定められている？
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インドネシアの賃貸法は、いまだにオランダ統治時代に制定された民法典(KUHPerdata、1847年公布)に基づいており、第三巻第七章第1548条から第1600条が「賃貸借」(sewa-menyewa)を規律する。敷金そのものは法律でまったく規定されておらず、徴収するかどうか、いくらにするかは、大家と借主が契約でどう合意するかに完全に委ねられている——台湾の法定二カ月上限とは対照的だ。インドネシア市場が他の六カ国と最も異なる点は、実は敷金の額ではなく支払いのタイミングにある。一戸建て住宅(集合住宅とは異なる)の賃貸は、慣習的に一年分をまとめて一括払いするのが一般的で、家族向け住宅では二、三年分をまとめて前払いすることも珍しくない——他国で当然とされる月払いとは異なる。民法典はまた「売買は賃貸借を破らない」という原則(第1576条)も定めている。賃貸期間中に大家が家を売却しても、新しい所有者は既存の賃貸借契約を引き継がねばならず、早く物件を取り戻すために借主を追い出すことはできない(元の契約に別段の定めがある場合を除く)。そして大家は鍵を交換するだけで住居を取り戻すことはできない——契約期間が満了しても借主が退去を拒む場合、大家は民事訴訟を起こし、執行可能な判決を得て初めて借主を強制退去させることができる。自力での立ち退き強制は合法な近道ではない。
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台湾の「賃貸住宅市場発展及び管理条例」第7条は敷金を家賃二カ月分までと定め、第10条は大家が契約を途中で終了できる五つの事由を列挙する。うち四つは「三十日前」の書面通知、建て替えのための返還は「三カ月前」の通知が必要だ。
2025年9月15日施行の中国「住房租賃条例」(国務院令第812号)第十条は、敷金の金額・返還時期・差し引く事由を契約に明記し正当な理由なく差し引いてはならないとするだけで、金額の上限は定めていない。
日本の民法第622条の2は、賃貸借が終了し建物の返還を受けたときに未払い債務を差し引いた敷金を返還する義務を定める。
日本にはこれとは別に「礼金」——大家への謝礼で、通常は返還されず、法律上の規定も上限もない——という慣習があり、また借地借家法第28条は大家が更新拒絶や解約を行うのに「正当事由」を要求するため、借主は理由なく退去を迫られることはない。
アメリカには連邦レベルの統一規定がなく、HUD(住宅都市開発省)の役割は公正住宅法に基づく差別禁止に限られる。
敷金の上限は州ごとに違い、カリフォルニア州民法典第1950.5条は2024年7月施行のAB12改正により、従来の二~三カ月分から一カ月分に引き下げられた。
インドの2021年標準賃貸法(Model Tenancy Act)は各州が採用するための模範法にすぎず、住宅で二カ月分、非住宅で六カ月分という上限を提案するが、多くの州は依然として独自の古い家賃統制法のままだ。
インドネシアの賃貸はオランダ統治時代由来の民法典第1548条以下が基礎で、敷金の金額は当事者間の合意次第、法律上の上限はなく、借主が退去を拒んでも大家が独断で追い出すことはできず、裁判所の手続きが必要となる。
ブラジルの賃貸借法第38条は敷金を家賃三カ月分までとし貯蓄口座への預け入れを義務づけ、第46条は三十カ月以上の契約が満了すれば大家は理由なく物件を取り戻せると定める。
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