テーマ：賃貸の敷金と大家の権限:何カ月分か、そしてどれだけ簡単に終わらせられるか
日本ではどう定められている？
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日本では法律の上に、いくつもの金銭慣行が重なっている。民法第622条の2は、賃貸借が終了し建物の返還を受けたときに、借主の未払い債務を差し引いて敷金を返還する義務を大家に課す。しかし「礼金」——通常は家賃一~二カ月分、大家への一回限りの謝礼——は完全に慣行であり、法律上の根拠も返還義務もない。地域や物件によっては礼金なしの場合もある。「更新料」も同じく慣行であり、関東地方でよく見られる。連帯保証人を頼みにくくなっているため、いまは個人保証の代わりに有料の家賃保証会社を利用する契約が主流になっている。借地借家法第28条は、大家が更新拒絶や解約を行うには「正当事由」——双方の使用の必要性、賃貸借の経緯、立退料の申し出などを総合的に判断——が必要だと定めており、普通の定期借家契約が満了しても借主が一方的に退去を迫られることはない。敷金をめぐる紛争の多くは「原状回復」に関するもので、国土交通省は、大家が負担すべき通常の経年劣化と、敷金から差し引ける借主の過失による損傷を区別するガイドラインを示している。
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台湾の「賃貸住宅市場発展及び管理条例」第7条は敷金を家賃二カ月分までと定め、第10条は大家が契約を途中で終了できる五つの事由を列挙する。うち四つは「三十日前」の書面通知、建て替えのための返還は「三カ月前」の通知が必要だ。
2025年9月15日施行の中国「住房租賃条例」(国務院令第812号)第十条は、敷金の金額・返還時期・差し引く事由を契約に明記し正当な理由なく差し引いてはならないとするだけで、金額の上限は定めていない。
日本の民法第622条の2は、賃貸借が終了し建物の返還を受けたときに未払い債務を差し引いた敷金を返還する義務を定める。
日本にはこれとは別に「礼金」——大家への謝礼で、通常は返還されず、法律上の規定も上限もない——という慣習があり、また借地借家法第28条は大家が更新拒絶や解約を行うのに「正当事由」を要求するため、借主は理由なく退去を迫られることはない。
アメリカには連邦レベルの統一規定がなく、HUD(住宅都市開発省)の役割は公正住宅法に基づく差別禁止に限られる。
敷金の上限は州ごとに違い、カリフォルニア州民法典第1950.5条は2024年7月施行のAB12改正により、従来の二~三カ月分から一カ月分に引き下げられた。
インドの2021年標準賃貸法(Model Tenancy Act)は各州が採用するための模範法にすぎず、住宅で二カ月分、非住宅で六カ月分という上限を提案するが、多くの州は依然として独自の古い家賃統制法のままだ。
インドネシアの賃貸はオランダ統治時代由来の民法典第1548条以下が基礎で、敷金の金額は当事者間の合意次第、法律上の上限はなく、借主が退去を拒んでも大家が独断で追い出すことはできず、裁判所の手続きが必要となる。
ブラジルの賃貸借法第38条は敷金を家賃三カ月分までとし貯蓄口座への預け入れを義務づけ、第46条は三十カ月以上の契約が満了すれば大家は理由なく物件を取り戻せると定める。
出典と日付
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