賃貸の敷金と大家の権限:何カ月分か、そしてどれだけ簡単に終わらせられるか
世界の過ごし方台湾の「賃貸住宅市場発展及び管理条例」第7条は敷金を家賃二カ月分までと定め、第10条は大家が契約を途中で終了できる五つの事由を列挙する。
要点
| 国 | いつ？ | 日付の決まり方 |
|---|---|---|
| 日本 | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| ブラジル | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| 中国 | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| インドネシア | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| インド | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| 台湾 | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
| アメリカ合衆国 | 日付は確認中 | 暮らしの話題 |
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世界の過ごし方
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ブラジルではどう定められている？
ブラジルの賃貸借法(法律8.245/1991号)は、大家が求めうる担保の種類をちょうど四つに限定している——現金または財物による敷金(caução)、連帯保証人(fiador)、賃貸保証保険(seguro-fiança)、または投資ファンド持分の信託譲渡——であり、第37条の単項はこれらを同一契約で二つ以上重ねることを禁じている。現金の敷金を用いる場合、第38条は家賃三カ月分を上限とし、その金額を貯蓄口座に預けることを義務づけ、借主のために利息を生み、賃貸借終了時にインフレ調整のうえ返還される。この法律の最も鋭い部分は、定期契約が満了した後の扱いにある。第46条:書面契約が三十カ月以上続く場合、大家は期間満了時に理由なく物件を取り戻せる(「空白の解約通知」denúncia vazia)——所定の通知さえすればよい。第47条:それより短い契約が期間満了後も継続して使用される場合、不定期賃貸借に転換し、大家はその後、原則として法定の特定事由(未払い、自己使用の必要、取り壊し予定など)によってのみ解約できる——ただし借主が五年以上継続して居住している場合は例外で、大家は再び同じ無理由解約の権利を得る。家賃自体は通常、契約に明記された指数(よくIGP-MやIPCAが使われる)に基づき毎年調整され、大家の裁量に任されているわけではない。
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中国ではどう定められている？
中国初の住宅賃貸専門の全国的行政法規である「住房租賃条例」(国務院令第812号)は、2025年9月15日に施行された。第十条は敷金の金額・返還時期・差し引く事由を契約に明記し、正当な理由なく差し引くことを禁じるが、金額の上限はまったく定めていない——台湾の二カ月上限とは対照的だ。第八条は当事者双方が実名で契約を締結し、住房賃貸管理サービスプラットフォームを通じて不動産管理部門に無料で届け出ることを求める。大家が届け出ない場合、借主が自分で行うこともできる。新条例の特徴的な点は、家賃や敷金を代理徴収するプラットフォームや代理管理業者に対する資金監督要件だ——これは2010年代末から2020年代初頭にかけて、複数の長期賃貸マンション運営業者が経営破綻した事態への直接的な対応である。業者は借主から集めた敷金や前払い家賃を大家のために保管せず、自社の資金繰りに流用していたため、プラットフォームが破綻すると両者とも金を受け取れなくなった。新条例は現在、オンラインプラットフォームが当事者に代わって賃貸資金や敷金を直接徴収・保管することを禁じている。
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インドネシアではどう定められている？
インドネシアの賃貸法は、いまだにオランダ統治時代に制定された民法典(KUHPerdata、1847年公布)に基づいており、第三巻第七章第1548条から第1600条が「賃貸借」(sewa-menyewa)を規律する。敷金そのものは法律でまったく規定されておらず、徴収するかどうか、いくらにするかは、大家と借主が契約でどう合意するかに完全に委ねられている——台湾の法定二カ月上限とは対照的だ。インドネシア市場が他の六カ国と最も異なる点は、実は敷金の額ではなく支払いのタイミングにある。一戸建て住宅(集合住宅とは異なる)の賃貸は、慣習的に一年分をまとめて一括払いするのが一般的で、家族向け住宅では二、三年分をまとめて前払いすることも珍しくない——他国で当然とされる月払いとは異なる。民法典はまた「売買は賃貸借を破らない」という原則(第1576条)も定めている。賃貸期間中に大家が家を売却しても、新しい所有者は既存の賃貸借契約を引き継がねばならず、早く物件を取り戻すために借主を追い出すことはできない(元の契約に別段の定めがある場合を除く)。そして大家は鍵を交換するだけで住居を取り戻すことはできない——契約期間が満了しても借主が退去を拒む場合、大家は民事訴訟を起こし、執行可能な判決を得て初めて借主を強制退去させることができる。自力での立ち退き強制は合法な近道ではない。
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インドではどう定められている？
インドの憲法では「住宅」は州の管轄事項(州権限リスト)に置かれているため、全国統一の賃貸法は存在しない——2021年に内閣で承認された標準賃貸法(Model Tenancy Act)は、各州が採用・修正・無視できる模範法にすぎない。同法は住宅で家賃二カ月分、商業用で六カ月分の敷金上限を提案し、契約締結から二カ月以内に新設の家賃庁(Rent Authority)へ書面契約を届け出ること、そして通常の民事裁判所より迅速な解決を目指す家賃庁・家賃裁判所・家賃審判所の三段階の紛争処理制度を設けている。これまでのところ、ウッタル・プラデーシュ州、アーンドラ・プラデーシュ州、アッサム州、タミル・ナードゥ州など一部の州のみが、おおむねこの模範法に沿った立法を行った。国の大部分は依然として州ごとの古い家賃統制法に基づいており、1940~60年代に遡るものもある。これらの法律は長期借家人の家賃を市場価格よりはるかに低い水準で凍結してきた——既存借家人の保護になったと評価される一方、大家が賃貸市場から撤退したり、統制家賃で貸すより空き家のままにする原因になったとも批判されている。この経緯があるからこそ、新しい模範法は家賃の上限を再導入するのではなく、大家と借家人の間での家賃設定を自由化しつつ、より迅速な紛争処理の場を加える方向に傾いている。
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日本ではどう定められている？
日本では法律の上に、いくつもの金銭慣行が重なっている。民法第622条の2は、賃貸借が終了し建物の返還を受けたときに、借主の未払い債務を差し引いて敷金を返還する義務を大家に課す。しかし「礼金」——通常は家賃一~二カ月分、大家への一回限りの謝礼——は完全に慣行であり、法律上の根拠も返還義務もない。地域や物件によっては礼金なしの場合もある。「更新料」も同じく慣行であり、関東地方でよく見られる。連帯保証人を頼みにくくなっているため、いまは個人保証の代わりに有料の家賃保証会社を利用する契約が主流になっている。借地借家法第28条は、大家が更新拒絶や解約を行うには「正当事由」——双方の使用の必要性、賃貸借の経緯、立退料の申し出などを総合的に判断——が必要だと定めており、普通の定期借家契約が満了しても借主が一方的に退去を迫られることはない。敷金をめぐる紛争の多くは「原状回復」に関するもので、国土交通省は、大家が負担すべき通常の経年劣化と、敷金から差し引ける借主の過失による損傷を区別するガイドラインを示している。
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台湾ではどう定められている？
台湾の敷金規定は「賃貸住宅市場発展及び管理条例」第7条にある。敷金は家賃二カ月分を超えてはならず、それを超える取り決めは無効で、超過徴収した大家には新台湾ドル3万~30万元の過料が科されうる。契約を途中で終了させるには、第10条が五つの事由を挙げる——借主が損傷を修繕しない、家賃が二カ月分以上未払いで督促しても支払わない、無断で転貸する、建て替えのため大家が返還を求める、など——うち大半は「三十日前」の書面通知が必要で、建て替えのための返還は「三カ月前」の通知が要る。借主も第11条の事由に基づき三十日前通知で早期解約できる。政府は認可された賃貸管理業者を通じて登録した大家に家賃補助や税優遇を与えるが、登録は任意であり契約の有効性には影響しない——補助を受けられるかどうかだけに関わる。敷金の条件と返還時期は契約書に明記すべきとされているが、実務上の紛争の多くは敷金の金額ではなく、退去時の建物の状態認定をめぐって起きている。
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アメリカ合衆国ではどう定められている？
アメリカには連邦レベルの敷金法は存在しない。民間賃貸に対するHUD(住宅都市開発省)の権限は、公正住宅法の差別禁止規定を執行することに限られる。敷金の上限、返還期限、悪意による留保への罰則はすべて州ごとの問題であり、州によって大きく異なる。カリフォルニア州民法典第1950.5条は、2024年7月施行のAB12改正により、上限を(家具なしなら)二カ月分・(家具付きなら)三カ月分から すべての大家について家賃一カ月分に引き下げた(賃貸物件を二戸以下しか持たない小規模な大家には限定的な例外がある)。大家は控除内容を明細で示し、退去後21日以内に残額を返還しなければならない。他の州はそれぞれ独自の数字を定めるか、まったく上限を設けていない——一~二カ月分を上限とする州もあれば、金額を完全に契約に委ねる州もあり、返還期限は14日から60日までさまざまだ。ここで立ち止まって考える価値がある。「アメリカでは敷金がどう規定されているか」という問い自体が、実は的外れなのだ——答えは物件が五十州のどこにあるかによって変わる。実際に存在する唯一の連邦レベルの敷金規定は、HUDが運営する公営住宅とセクション8バウチャーに限定して適用され、州を問わず家賃一カ月分が上限とされている。
出典と日付
日付は現地の時間帯、暦、公式発表に基づきます。推定または地域差の表示がある場合は出典を確認してください。